2世帯住宅の固定資産税について

今回は2世帯住宅の固定資産税についてご説明します。

結論を先に書きますと「登記のやり方で固定資産税の節約」ができますよ！ということです。

 

目次

1.住宅の固定資産税とは？
2.固定資産税の計算方法
3.長期優良住宅は固定資産税が安くなる？
4.2世帯住宅の場合の固定資産税の節約方法
5.固定資産税を最大1年分無料にする裏ワザ

 

1.住宅の固定資産税とは？

そもそも、住宅を建てると固定資産税、不動産取得税、登録免許税など様々な税金を払うことになります。

上記の内、固定資産税は毎年1月1日（市町村により違うようです）にその不動産（土地や建物等）を所有している人に対し、かけられる税金です。※その他の税金は1回だけ課税されるもので、その不動産の所在の市町村に納めるものです。そこで納めた固定資産税は皆さんの日々の生活を支える財源として活用されています。なお、固定資産税は税収の使途が定められていない「普通税」で、インフラ整備や福祉などの行政サービスにも使われます。

 

2.固定資産税の計算方法

固定資産税の税率は1.4％で、課税標準額に対してかかります。課税標準額とは、固定資産税に限らず、税額を算出するうえで基礎となる課税対象を指すものです。

例えば、

土地（住宅用地で、まだ建物が建っていない場合）※面積60坪（約200㎡）、評価額600万円の場合

課税標準額が600万円で、6,000,000×0.014＝84,000　、つまり8万4千円の固定資産税を毎年支払うことになります。

ここで、住宅が建つと・・・課税標準額が1/6に減額されます。（約60坪（200㎡）までで、それを超える面積は1/3に減額）

つまり、固定資産税が1/6となりますので、1万4千円となり、約83％オフの金額となります！

※ちなみに倍の120坪の土地の場合（住宅あり）はというと、評価額は倍の1200万円で、課税標準額は300万円となり、固定資産税はその1.4％の4万2千円となります。（75％オフ）

（課税標準額算定の60坪分の600万円は100万円に減額、残りの60坪分は1/3の200万円となり、100+200＝300万円）

続いて、建物です。

住宅　※床面積 約36坪（120㎡）の場合

住宅の固定資産税も基本は課税標準額 × 税率1.4％は変わりません。

評価額は新築時に「家屋調査」を市町村の税務課職員が行い、設備の数やグレード、仕上材、天井高さなどの様々な基準に基づいて評価されます。こちらの「家屋調査」は建物が完成すると、市町村の税務課から「家屋調査」をする旨の郵便が届き、家主立ち合いの元で税務課職員が実際に建物内外部を調査します。

通常ですと入居後のタイミングになることがほとんどですので、家財や衣類などすでにある状態で建物を全て調査されます。調査する側もされる側も意外とストレスに感じます。私は実際に某市の税務課職員さんにそんなお話を伺いました。それと解決策も伺いました。それは、建築会社にお願いして建物完成から引渡しまでの間で「家屋調査」をすることです。

ほとんどの建築会社は施主の代理で立ち会ってくれると思います。

 

さて、話をもどすと建物の課税標準額は概ね建築費の50％位となることが多いようです（個人的な見解です）

つまり建築費2,500万円の住宅の評価額＝課税標準額を1,250万円とした場合、新築時の住宅の固定資産税は17.5万円となります。

ちなみに、3年に一度「評価替え」があり、評価額が構造や築年数に応じて見直されます（毎回下がります）一般的に耐久性の高い鉄筋コンクリート造などは金額が下がりにくく、木造は下がりやすいです。

 

3.長期優良住宅は固定資産税が安くなる？

ここで、新築時から3年間はこの固定資産税が半額に軽減されます。長期優良住宅の場合は5年間軽減。

これが長期優良住宅の特典です！ただし、床面積が約36坪（120㎡）までの部分で、それを超える床面積の部分は軽減がありません。また、家全体の床面積が約85坪（280㎡）を超える場合、そもそもこの軽減制度はありません。

なお、長期優良住宅の場合、先に述べた不動産取得税や登録免許税の軽減も受けることができます。

注意事項として、長期優良住宅で建てた場合、市町村に特定認定長期優良住宅の住宅用家屋証明書を発行してもらう必要があります。税の軽減を受けるために必要な書類なので忘れずに申請しましょう。一般的には登記を依頼した司法書士が代行して市町村から取得してくれることが多いですが、念のため確認しましょう。

 

4.2世帯住宅の場合の固定資産税の節約方法

ここでようやく2世帯住宅の話にもどります。

完全な2世帯住宅とした場合、床面積が80坪を超えることは容易にありますが、登記のやり方で建物の固定資産税を節約することができます。

それは「共有登記」と「区分登記」という違いです。

80坪の2世帯住宅があったとして、その建築費用を親と子で半分ずつ出し合って建てた場合、

「共有登記」は所有権の持分で親50％、子50％という登記のやり方です。※一戸建ての住宅で一般的な登記です

「区分登記」はまず、住宅全体をそれぞれの世帯の床面積で分けて、ある意味別の建物として扱います。（ここではちょうど半分ずつとします）40坪分の建物を2つといった感じです。※マンション等の登記が一般的です

ここで、「区分登記」を選択した場合、建物の固定資産税の軽減措置に関して、それぞれ40坪の建物として適用することができるため、固定資産税の節約につながる場合があります。

※区分登記ができる間取りなどの要件がいくつかあります。すべての2世帯住宅が対象ではありませんのでご注意ください。

 

ここで「共有登記」と「区分登記」の固定資産税を比較してみます。

建物面積：親世帯36坪、子世帯36坪、合計72坪

建築費5,000万円、評価額＝課税標準額2,500万円

「共有登記」の場合、新築時の固定資産税は、最初の3年（長期優良住宅の場合5年）は36坪分が半額となり、それ以外の面積分は通常の課税となります。

したがって固定資産税は、1,250万円×1.4％×0.5 + 1,250万円×1.4％＝262,500円となります。

「区分登記」の場合、親世帯・子世帯それぞれに軽減が適用されますので、

親世帯は1,250万円×1.4％×0.5＝87,500円

子世帯も1,250万円×1.4％×0.5＝87,500円

合わせて175,000円となります。

その差は87,500円となり、「区分登記」の方が有利になります。

 

もちろん、建物としての扱われ方が違いますので、「区分登記」の方が良いと言い切るものではない事を付け加えます。また、いくつかの要件もありますのでご注意ください。

 

5.固定資産税を最大1年分無料にする裏ワザ

最初に説明したとおり、固定資産税は毎年1月1日にその不動産（土地や建物等）を所有している人に対し、1年分課税されます。

・・・ここで、建物が1月2日に完成した場合どうなるか。

そうです。次回の1月1日までは課税されませんので、ほぼ1年分の建物の固定資産税は納めなくてよい事になります。

ですから、1月上旬に完成するように建築計画をした方が良いです！とは言いませんが、12月完成予定の場合は、1月完成にすることも検討しても良いのではないでしょうか。

ここで注意する点。1月1日に建物が「完成」していると市町村の税務課が判断されると課税されてしまいます。表題登記の完成年月日が1月2日以降でも税務課の判断次第で課税されます。また「入居」ではない点が注意です。住んでいなくても課税されることがありますのでご注意ください。

 

固定資産税は「毎年」ですから、よく考えなければならない重要事項ですね。

詳しくは、住宅の専門家や税理士さんなどに聞いてみてください！