2世帯住宅の固定資産税について

2019-04-29

こんにちは、足立です!

世間は10連休の真っただ中。

燕市の、あるお客様はこれから田植えの手伝いということで、「じつはあまりゆっくり出来ない」と伺っております。

皆さまは有意義にお過ごしでしょうか。

さて、タイトルにも載せましたが、2世帯住宅の固定資産税について。

結論を先に書きますと、「登記のやり方で固定資産税の節約」ができますよ!ということです。

詳しくは、住宅の専門家や税理士さんなどに聞いてみてください!

 

以下、その理由をダラダラと説明していますので、興味のある方以外は飛ばしてください!

 

そもそも、住宅を建てると固定資産税、不動産取得税、登録免許税など様々な税金を払うことになります。

上記の内、固定資産税は毎年1月1日(市町村により違うようです)にその不動産(土地や建物等)を所有している人に対し、かけられる税金です。※その他の税金は1回だけ課税されるものです。

税率は1.4%で、課税標準額に対してかかります。

例えば、

土地(住宅用地で、まだ建物が建っていない場合)※面積60坪(約200㎡)、評価額600万円の場合

課税標準額が600万円で、6,000,000×0.014=70,000 、つまり8万4千円の固定資産税を毎年支払うことになります。

ここで、住宅が建つと・・・課税標準額が1/6に減額されます。(約60坪(200㎡)までで、それを超える面積は1/3に減額)

つまり、固定資産税が1/6となりますので、1万4千円となり、約83%オフの価格となります!

※ちなみに倍の120坪の土地の場合(住宅あり)はというと、評価額は倍の1200万円で、課税標準額は300万円となり、固定資産税はその1.4%の4万2千円となります。(75%オフ)

(課税標準額算定の60坪分の600万円は100万円に減額、残りの60坪分は1/3の200万円となり、100+200=300万円)

続いて、建物です。

住宅 ※床面積 約36坪(120㎡)の場合

住宅の固定資産税も基本は課税標準額 × 税率1.4%は変わりません。

評価額は新築時に「家屋調査」を市の税務課職員が行い、設備の数やグレード、仕上材、天井高さなどの様々な基準に基づいて評価されます。

概ね建築費の50%位となることが多いようです(個人的な見解です)

つまり建築費2,000万円の住宅の評価額=課税標準額を1,000万円とした場合、新築時の住宅の固定資産税は14万円となります。

ここで、新築時から3年間はこの固定資産税が半額に軽減されます。長期優良住宅の場合は5年間軽減。ただし、床面積が約36坪(120㎡)までの部分で、それを超える床面積の部分は軽減がありません。また、家全体の床面積が約85坪(280㎡)を超える場合、そもそもこの軽減制度はありません。

ここでようやく2世帯住宅の話にもどります。

完全な2世帯住宅とした場合、床面積が80坪を超えることは容易にありますが、登記のやり方で建物の固定資産税を節約することができます。

それは「共有登記」と「区分登記」という違いです。

80坪の2世帯住宅があったとして、その建築費用を親と子で半分ずつ出し合って建てた場合、

「共有登記」は所有権の持分で親50%、子50%という登記のやり方です。※一戸建ての住宅で一般的な登記です

「区分登記」はまず、住宅全体をそれぞれの世帯の床面積で分けて、ある意味別の建物として扱います。(ここではちょうど半分ずつとします)40坪分の建物を2つといった感じです。※マンション等の登記が一般的です

ここで、「区分登記」を選択した場合、建物の固定資産税の軽減措置に関して、それぞれ40坪の建物として適用することができるため、固定資産税の節約につながる場合があります。

 

固定資産税は「毎年」ですから、よく考えなければならない重要事項ですね。

 

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